Диагностика и упр тех сост объекта недвижимоости

Обследование зданий и сооружений производится с целью получения объективных данных о фактическом состоянии строительных конструкций с учетом изменения во времени.

В процессе эксплуатации под воздействием агрессивных факторов внешней среды, особенностей технологических процессов происходит изменение свойств материалов и конструкций, увеличивается риск нарушения их качества и нанесения ущерба окружающей среде. Несвоевременно выявленные и устраненные дефекты элементов зданий нередко перерастают в серьезные нарушения. Их последствия помимо социального и экологического ущерба могут привести к значительным материальным затратам, связанным с восстановлением эксплуатационных свойств конструкций. Поэтому важно правильно и своевременно оценить состояние конструкций и оборудования зданий, выполнить прогноз о возможности развитии дефектов и разработать мероприятия по их стабилизации или устранению.

Для обеспечения безопасных условий эксплуатации зданий и сооружений первостепенное значение приобретает поддержание на должном уровне технического состояния зданий и сооружений, в том числе за счет продления нормативных сроков эксплуатации, восстановления и реконструкции.

Общей целью обследований технического состояния строительных конструкций являются выявление степени физического износа, причин, обуславливающих их состояние, фактической работоспособности конструкций и разработка мероприятий по обеспечению их эксплуатационных качеств.

В ходе ТО зданий и сооружений проверяют состояние частей, наиболее важных для безаварийной эксплуатации здания. С точки зрения ГОСТ Р 31937-2011 таковыми являются: грунт, фундамент, элементы крыши (фермы), стены, колонны, перекрытия, балконы, лестницы и эркеры, стыки и узлы частей конструкции. Разумеется, каждый тип материала требует индивидуального подхода при обследовании, поэтому перечень работ при оценке дома с деревянным каркасом или каменного здания будет разным. В первом случае специалист постарается выявить наличие трещин в дереве, признаков гниения, прогиба балок, уделит внимание паро- и гидроизоляционным свойствам. При исследовании каменного здания оценщики проверят наличие полостей в кладке, возьмут пробы материала, в лабораторных условиях изучат его влажность и прочность.

Процедура ТО — достаточно сложная и требует от исполнителя детального знания стандартов оценки и строительства, а также законодательства, поэтому для ее проведения компания должна иметь допуск соответствующей саморегулируемой организации.

Периодичность обследования указана в том числе в ГОСТ Р 31937-2011. Согласно документу обследование зданий необходимо проводить: не позднее чем через два года после ввода в эксплуатацию; раз в десять лет при обычных условиях эксплуатации и раз в пять лет для зданий, которые (полностью или их часть) подвержены неблагоприятным факторам — например, функционируют в условиях повышенной влажности, в сейсмически активных районах и т.п.; по окончании нормативного срока эксплуатации; при обнаружении дефектов и деформаций; после аварий и стихийных бедствий; при изменении назначения постройки; по предписанию надзорных органов; по желанию собственника.

После проведения процедуры ТО компания-исполнитель передает заказчику документы, форма которых определена ГОСТ Р 31937-2011.

Первой и основной частью результатов является заключение. Оно должно содержать сведения об объекте (адрес, статус, этажность, тип, информация о собственности, о компаниях, проводивших проектирование и строительство и т.п.), а также основные параметры, выявленные в ходе исследования: крен, период основного тона собственных колебаний и, главное — категория технического состояния.

Категория может быть одной из четырех: нормативное техническое состояние; работоспособное состояние; ограниченно работоспособное состояние; аварийное состояние.

Первые две категории позволяют эксплуатировать здание без ограничений и проведения дополнительных работ. Присвоение третьей обязывает собственника принять меры по устранению выявленных проблем. При четвертой категории эксплуатация здания запрещена. Также при выявлении существенных дефектов, которые могут привести к обрушению здания, оценщик обязан сразу сообщить о таком факте собственнику и в органы исполнительной власти и строительного надзора. Помимо заключения определенной формы, исполнитель должен передать заказчику пакет приложений. В него входят схемы, чертежи и фото объекта (в том числе обнаруженных повреждений), описание местности, грунтов, состояния и конструкций здания, выявленных дефектов и их возможных причин. При присвоении зданию третьей категории технического состояния исполнитель должен составить техническое задание на усиление конструкции.

Настоящий курсовой проект предназначен для решения вопросов по диагностике и управлению техническим состоянием объекта недвижимости.

В результате выполнения курсового проекта студент должен иметь представление об анализе полученных при обследовании материалов, составлении технических заключений, оценке состояния конструкций и оборудования, прогнозе развития дефектов и мероприятиях по их стабилизации устранению.

При обследовании технического состояния зданий, исходя из задач, поставленных в задании на курсовой проект, объектами исследования являются:

- Фундаменты;

- Перекрытия;

- Стены;

-Балки;

-Стропила

Выбор того или иного метода усиления строительных конструкций зависит от задания, которое включает возможные изменения объемно – планировочных решений, нагрузок и условий эксплуатации. При этом необходимо стремится к максимальному сохранению существующих зданий, сооружений и конструкций, что, как правило, обеспечивает минимальные затраты на восстановительные работы