Диагностика и управление тех состоянием объекта недвижимости

1. Архитектурно – конструктивные и объемно – планировочные решения исходного проекта. 1.1 Общая характеристика проектируемого здания 1.2 Объемно-планировочные решения 1.3 Конструктивные решения 2. Обоснование реконструкционных мероприятий.

2.1 Этапы проведения обследования 2.2 Методика проведения обследования 3. Методика оценки технического состояния конструкций 3.1 Оценка технического состояния конструкций по внешним признакам 4. Дефектная ведомость 5. Результаты обследования 6. Оценка физического износа 7. Моральный износ здания 9. Мероприятия по устранению дефектов

Обследование зданий и сооружений производится с целью получения объективных данных о фактическом состоянии строительных конструкций с учетом изменения во времени.

В процессе эксплуатации под воздействием агрессивных факторов внешней среды, особенностей технологических процессов происходит изменение свойств материалов и конструкций, увеличивается риск нарушения их качества и нанесения ущерба окружающей среде. Несвоевременно выявленные и устраненные дефекты элементов зданий нередко перерастают в серьезные нарушения. Их последствия помимо социального и экологического ущерба могут привести к значительным материальным затратам, связанным с восстановлением эксплуатационных свойств конструкций. Поэтому важно правильно и своевременно оценить состояние конструкций и оборудования зданий, выполнить прогноз о возможности развитии дефектов и разработать мероприятия по их стабилизации или устранению.

Для обеспечения безопасных условий эксплуатации зданий и сооружений первостепенное значение приобретает поддержание на должном уровне технического состояния зданий и сооружений, в том числе за счет продления нормативных сроков эксплуатации, восстановления и реконструкции.

Общей целью обследований технического состояния строительных конструкций являются выявление степени физического износа, причин, обуславливающих их состояние, фактической работоспособности конструкций и разработка мероприятий по обеспечению их эксплуатационных качеств.

В ходе ТО зданий и сооружений проверяют состояние частей, наиболее важных для безаварийной эксплуатации здания. С точки зрения ГОСТ Р 31937-2011 таковыми являются: грунт, фундамент, элементы крыши (фермы), стены, колонны, перекрытия, балконы, лестницы и эркеры, стыки и узлы частей конструкции. Разумеется, каждый тип материала требует индивидуального подхода при обследовании, поэтому перечень работ при оценке дома с деревянным каркасом или каменного здания будет разным. В первом случае специалист постарается выявить наличие трещин в дереве, признаков гниения, прогиба балок, уделит внимание паро- и гидроизоляционным свойствам. При исследовании каменного здания оценщики проверят наличие полостей в кладке, возьмут пробы материала, в лабораторных условиях изучат его влажность и прочность.

Процедура ТО — достаточно сложная и требует от исполнителя детального знания стандартов оценки и строительства, а также законодательства, поэтому для ее проведения компания должна иметь допуск соответствующей саморегулируемой организации.

Периодичность обследования указана в том числе в ГОСТ Р 31937-2011. Согласно документу обследование зданий необходимо проводить: не позднее чем через два года после ввода в эксплуатацию; раз в десять лет при обычных условиях эксплуатации и раз в пять лет для зданий, которые (полностью или их часть) подвержены неблагоприятным факторам — например, функционируют в условиях повышенной влажности, в сейсмически активных районах и т.п.; по окончании нормативного срока эксплуатации; при обнаружении дефектов и деформаций; после аварий и стихийных бедствий; при изменении назначения постройки; по предписанию надзорных органов; по желанию собственника.

После проведения процедуры ТО компания-исполнитель передает заказчику документы, форма которых определена ГОСТ Р 31937-2011.

Первой и основной частью результатов является заключение. Оно должно содержать сведения об объекте (адрес, статус, этажность, тип, информация о собственности, о компаниях, проводивших проектирование и строительство и т.п.), а также основные параметры, выявленные в ходе исследования: крен, период основного тона собственных колебаний и, главное — категория технического состояния.

Категория может быть одной из четырех: нормативное техническое состояние; работоспособное состояние; ограниченно работоспособное состояние; аварийное состояние.

Первые две категории позволяют эксплуатировать здание без ограничений и проведения дополнительных работ. Присвоение третьей обязывает собственника принять меры по устранению выявленных проблем. При четвертой категории эксплуатация здания запрещена. Также при выявлении существенных дефектов, которые могут привести к обрушению здания, оценщик обязан сразу сообщить о таком факте собственнику и в органы исполнительной власти и строительного надзора. Помимо заключения определенной формы, исполнитель должен передать заказчику пакет приложений. В него входят схемы, чертежи и фото объекта (в том числе обнаруженных повреждений), описание местности, грунтов, состояния и конструкций здания, выявленных дефектов и их возможных причин. При присвоении зданию третьей категории технического состояния исполнитель должен составить техническое задание на усиление конструкции.

Настоящий курсовой проект предназначен для решения вопросов по диагностике и управлению техническим состоянием объекта недвижимости.

В результате выполнения курсового проекта студент должен иметь представление об анализе полученных при обследовании материалов, составлении технических заключений, оценке состояния конструкций и оборудования, прогнозе развития дефектов и мероприятиях по их стабилизации устранению.

При обследовании технического состояния зданий, исходя из задач, поставленных в задании на курсовой проект, объектами исследования являются:

- Фундаменты;

- Перекрытия;

- Стены;

-Балки;

-Стропила

Выбор того или иного метода усиления строительных конструкций зависит от задания, которое включает возможные изменения объемно – планировочных решений, нагрузок и условий эксплуатации. При этом необходимо стремится к максимальному сохранению существующих зданий, сооружений и конструкций, что, как правило, обеспечивает минимальные затраты на восстановительные работы